Источник: MKE.ee
Комментарии: Светлана Малкова, Владимир Макаров, юридическое бюро Natus Vincere Õigusbüroo.
В конце 2018 года в юридическое бюро Natus Vincere обратились покупатели. Причина обращения – нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, находящейся в городе Таллинн.
В одном из пунктов договора купли–продажи продавцами было заявлено, что жилой дом на объекте недвижимости находится в состоянии, требующем капитального ремонта, имеет центральное отопление, подключен к электросети, центральной водопроводной и канализационной сетям и не имеет не упомянутых в договоре особенностей или дефектов, которые они считают необходимым устранить в настоящем договоре.
После приобретения недвижимости покупатели заметили несоответствия условиям ранее заключенного договора, о котором в момент заключения договора продавцы не сообщили, а покупатели визуально не определили, а именно – тот факт, что система не имеет подключения к центральной канализации.
Данный факт был установлен и представителем Tallinna Vesi, который в акте осмотра подтвердил, что труба, идущая от жилого дома, соединена с локальным канализационным колодцем, расположенным на участке, оттуда чугунная труба диаметром 110 мм идет к колену, которое заросло, и что необходимо проложить надлежащую канализационную трассу, так как канализация является локальной.
В сентябре 2018 года покупатели связались с продавцами и сообщили, что объект не имеет подключения к центральной канализационной линии, и попросили устранить выявленные дефекты. Продавцы не объяснили данных обстоятельств и не устранили дефекты. В конце ноября 2018 покупатели еще раз обратились к продавцам с просьбой устранить дефект либо возместить имущественный ущерб.
Продавцы не согласились с требованиями покупателей, мотивируя свой отказ тем, что предмет договора купли-продажи имеет подключение к центральной канализации, что подтверждается проектом, актом, согласно которому работы по проекту выполнены, и объект подключен к общественной системе водоснабжения и водоотведения Таллинна в точке подключения.
Кроме того, с Tallinna Vesi AS заключен договор на оказание услуг водоснабжения и водоотведения, а также договор о подключении. По мнению продавцов, претензии покупателей, что объект договора не имеет подключения к центральной канализации, а продавцы нарушили вытекающую из договора купли-продажи обязанность передать объект в соответствии с условиями договора, не верны. То, что во время устранения засора была перекрыта канализация или прорвало трубу, не является дефектом предмета договора. В договоре отмечено, что речь идет о капитальном ремонте, поэтому покупатели должны были понимать, что он требуется всем техническим системам – в том числе, канализационному трубопроводу.
В связи с тем, что стороны не пришли к компромиссу, покупатели обратились в суд с требованием. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, взвесив все доказательства и доводы сторон, удовлетворил иск частично и назначил продавцам возместить покупателям сумму, заплаченную покупателями за прокладывание канализационной трассы. Суд первой инстанции аргументировал свое решение так: несмотря на то, что продавцы представили в суд проект подключения к канализации жилого дома, договоры и акт, доказательства, представленные покупателями, подтверждают истинность их требований. А именно – что на самом деле канализация, идущая от жилого дома, не была подключена к центральной системе водоотведения, а причина ее отсутствия заключалась в том, что соответствующая часть была фактически замурована.
Продавцы подали апелляционную жалобу в Таллиннский окружной суд. В июне 2022 года Таллиннский окружной суд удовлетворил ее и отменил решение Харьюского уездного суда. Окружной суд посчитал, что уездный суд ошибочно установил, что жилой дом, расположенный на участке, не имел подключения к центральной канализации, на основании чего уездный суд ошибочно пришел к выводу, что предмет договора не соответствовал условиям договора. По мнению Окружного суда, представленные по делу доказательства не позволили сделать вывод о несоответствии канализации объекта недвижимости условиям договора, и раз в договоре купли-продажи было отмечено, что жилой дом на объекте находится в состоянии, требующем капитального ремонта, то и канализационная трасса также подпадает под этот пункт договора.
Покупатели подали кассационную жалобу в Государственный суд. В апреле 2023 года Государственный суд удовлетворил ее, отменил решение Таллиннского окружного суда и направил дело в тот же окружной суд на новое рассмотрение. Госсуд отметил, что для выяснения содержания договора купли-продажи, заключенного сторонами, суды должны были толковать договор по правилам, предусмотренным статьей 29 Обязательственно-правового закона.
Согласно части первой данной статьи, толкование договора должно основываться на реальной воле сторон с учетом всех обстоятельств, представленных суду, и того, как сами договаривающиеся стороны понимали заключенный договор. Госсуд отметил, что при повторном рассмотрении дела окружной суд должен определить общую волю сторон, а при невозможности этого оценить договор купли-продажи с позиции разумного человека и обосновать свои выводы.
В сентябре 2023 года Таллиннский окружной суд вынес решение, в котором суд удовлетворил апелляционную жалобу и отменил решение Харьюского уездного суда. Таллиннский окружной суд пришел к выводу, что на участке было установлено подключение к центральной канализации, но поскольку трубопровод пришел в негодность и разросся, то центральной канализации фактически не было. Таллиннский окружной суд сослался на тот факт, что поскольку в договоре купли-продажи было отмечено, что жилое помещение на объекте находится в состоянии, требующем капитального ремонта, то капитальный ремонт здания на практике означает и замену трубопроводов.
Мы затрудняемся дать однозначный ответ на вопрос «МК-Эстонии»: «Как вышло, что суд встал на сторону продавца, хотя покупатель предоставил множество документальных подтверждений, что документы о состоянии недвижимости не соответствовали действительности?». Но есть большая вероятность, что Таллиннский окружной суд не углублялся в детали данного гражданского дела, как это сделал суд первой инстанции. Суд посчитал, что если продавцы представили проект центральной канализации и акт, согласно которому работы по проекту выполнены, то этого достаточно, чтобы не сомневаться, что в доме была центральная канализация. И поскольку в договоре купли-продажи было отмечено, что жилое помещение требует капитального ремонта, то трубопровод не является исключением. Несмотря на тот факт, что Tallinna Vesi AS в своем акте отмечает, что в доме – локальная канализация, а свидетель, который непосредственно строил новую трассу, также об этом сообщил.
В настоящее время судебное решение вступило в законную силу, и возможности защиты своих прав на территории Эстонии у покупателей исчерпаны.
Комментарий
Данил Липатов, юридическое бюро Progressor
Исходя из обязательственно-правового закона у покупателя есть обязанность осмотреть объект, но это не исключает права покупателя в последующем заявить о несоответствии вещи условиям договора, если это несоответствие было выявлено позднее. Исходя из практики, все недостатки вещи, известные продавцу, должны быть отражены в договоре купли-продажи. В противном случае продавец в течение двух лет с момента покупки может указать на выявленные в ходе эксплуатации недостатки как на скрытые и потребовать проведения ремонта, снижения покупной цены или, если недостатки существенные, отступить от договора.
При определении скрытого недостатка мы должны исходить из того, что данный дефект существовал на момент заключения договора. Если речь идет о доме, то типичными недостатками являются например: плохая вентиляция, плесень, неработающие коммуникации, проблемы с теплоизоляцией… Если покупатель в процессе эксплуатации дома эти недостатки выявляет, он должен их зафиксировать. Было бы неплохо сделать экспертное заключение, и в разумный срок после того, как недостаток был обнаружен, известить продавца о том, что этот недостаток есть. И совместно выбрать способ устранения – будет ли продавец за свой счет проводить ремонт, или, если от этого он уклоняется, рассмотреть вариант снижения покупной цены.
Заявление, что дому нужен капитальный ремонт, не оправдывает продавца в случае, если у нас система канализации не соответствует заявленной. Если мы пишем, что строение требует ремонта, стоит указать, какой именно части требуется ремонт: цокольный этаж, проводка или что-то еще. То есть список вещей, которые подлежат ремонту, должны быть внесены в договор, тогда мы минимизируем в будущем шанс возникновения спора между покупателем и продавцом. С моей точки зрения, формулировки «требуется ремонт» недостаточно, чтобы подвести под нее все имеющиеся недостатки.