©Фото: Марек Паю
Золотой ключик: почему расходы по исправлению замка возложили на арендатора?
За замену сердечника в сломавшемся накануне Нового года замке управляющая компания выставила счет – более 210 евро. Проживающая в квартире пенсионерка считает, что за поломку и ремонт отвечать должен собственник жилья, а не арендатор, но у управляющей компании другое мнение. Кто же должен платить за ремонт и замену, разбиралась «МК-Эстония».
В редакцию «МК-Эстонии» обратилась вынужденная квартиросъемщица, жительница муниципального дома на ул. Меэлику в Таллинне Виктория Борисовна (настоящее имя известно редакции – прим. ред.) и поделилась историей, которая произошла в канун Нового года.
«Копия есть, но ею не пользуются!»
Виктория Борисовна – вынужденная квартиросъемщица. 18 лет назад квартиру с печным отоплением на ул. Коду, в которой она прожила 50 лет, вернули по реституции представителю потомков прежних владельцев, и жить им с мужем стало негде.
В итоге супруги оказались в муниципальном доме. 11 лет назад муж Виктории Борисовны умер, и пенсионерка осталась одна.
«Здесь за каждый шаг нужно платить. Если, например, «выбьет» электричество, надо вызывать «своего» электрика, чтобы всего лишь поднял рычажок в автомате, и платить ему, – сетует она. – А со стороны мастера нанять ни для чего нельзя».
В самом конце 2025 года, перед новогодними праздниками, пенсионерка обратила внимание, что ключ в замке стал очень туго проворачиваться.
«Я с трудом его открыла, чтобы войти домой, – рассказывает женщина. – Испугавшись, что в Новый год окажусь запертой в четырех стенах и не смогу выбраться, я сразу позвонила управляющему и попросила поскорее прислать мастера».
Пришедший специалист заменил вставку в замке.
«Когда я счёт получила, оказалось, что эта замена мне стоила 210 евро и 80 центов! – восклицает женщина. – Моя пенсия – всего 550,02… Почему в муниципальных домах замена замка так дорого стоит? Если бы вызвала слесаря из другой фирмы починить замок, счет мог бы быть вполовину меньше».
Она добавляет:
«Общая практика – когда в арендованных квартирах что-то ломается, например, плита, вытяжка или холодильник, владелец недвижимости меняет их бесплатно. Разве замок – не имущество владельца?»
Пенсионерка вспоминает: «Мастер, когда менял вставку, мне сказал: вы, мол, пользовались подпольными ключами и сломали замок. Я говорю, что значит «подпольные»? Это ж оригинальный замок, как я въехала, он стоял, и ключ – тот самый, который мне тогда выдали».
Она добавляет, что копия ее ключа действительно есть у соседки, но ею никто не пользуется – ключ лежит на всякий случай. Мало ли, ключи потеряются или со здоровьем что-то случится.
«Мастерские по изготовлению ключей есть во всех магазинах – что ж, они подпольные? – спрашивает женщина. – А мастер еще говорит: «Имейте в виду, когда вы отсюда уйдете, вы должны будете сдать настоящий замок и настоящий ключ». Мне идти некуда отсюда, почему я должна уходить?..»
«Некачественный ключ повреждает механизм»
Заместитель руководителя Таллиннского департамента городского имущества Марко Сула оставил без ответа вопрос о том, в чью зону ответственности входят дверные замки муниципальных домов на улице Меэлику. И прокомментировал ситуацию так: «Эти жилые здания город сдает в аренду, а услуги по управлению в соответствии с договором оказывает партнёр собственника».
В данном случае партнер – фирма Stell Eesti AS, в которой, комментируя описанный случай, подчеркивают: арендатор всегда вправе обратиться в управляющую компанию за разъяснениями.
Также там напоминают, что наниматель жилья обязан пользоваться имуществом бережно и по назначению, и, хотя он не отвечает за обычный износ или ухудшение вещи, возникающие при использовании в соответствии с договором, он несёт ответственность за повреждение арендованной вещи, если это про-изошло в период её нахождения в его владении.
«Замок двери данного жилого помещения был повреждён в период, когда квартира находилась во владении нанимателя. Арендодатель, исходя из того, что повреждение замка произошло вследствие действий нанимателя, со стороны которого имеет место нарушение обязательства, возлагает расходы на него, поскольку в этом случае владелец жилья вправе требовать возмещения ущерба, – говорит представитель компании. – Cтороны в договоре отдельно уточнили обязанность нанимателя жилья поддерживать оборудование в исправном состоянии и возмещать расходы, возникшие по его вине. Это соответствует § 76 ч. 1 Закона об обязательственном праве, согласно которому обязательство следует исполнять в соответствии с договором. Если бы наниматель пожелал устранить недостаток самостоятельно, он мог бы сделать это только в случае, если бы арендодатель в устранении недостатка пропустил оговоренные сроки. В данном случае наниматель сам обратился к арендодателю, который и устранил дефект».
Представитель компании поясняет, что в муниципальных домах на Meeliku все замки и ключи – система с единым кодированием (т. н. мастер-система), и для получения новых ключей необходимо обращаться в управляющую компанию, которая взаимодействует с официальным представительством.
«Таблица системы ключей находится у управляющей компании, и на её основании изготавливают копии с целью учёта всех выданных ключей. Таким образом, арендатор не вправе самостоятельно изготавливать дубликаты ключей. В случае ключей мастер-системы некачественно изготовленные копии могут ускорить износ сердцевины замка, поскольку неточный ключ повреждает внутренние элементы механизма», – подчеркивают в фирме.
Также там отмечают, что замена замка в данном случае не относится к обычным расходам по содержанию жилья, а представляет собой устранение повреждения, возникшего в период владения квартирой арендатором.
«Поскольку помимо выданных оригинальных ключей был изготовлен дубликат, использование которого могло повлиять на износ сердцевины, расходы на замену замка, по мнению управляющей компании, подлежат возмещению арендатором в соответствии с условиями договора», – подытоживают в фирме.
«Мы как заложники»
«В муниципальных домах – очень много людей, которые не по своей вине остались без своего жилья, – говорит Виктория Борисовна. – Помню, в газете «Линналехт» была статья о том, что обслуживание муниципальных домов – это золотое дно, так и есть. Кто обращался в Stell с какими-то проблемами, им говорят – вам здесь дали все временно, пока вы не встанете на ноги, не найдете себе что-то свое, а не нравится что-то, уходите! Но куда мы пойдем? Мы тут как заложники…»
Комментарий
Игорь Алексин, юрист Рrogressor Õigusbüroo
Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит само жилое помещение, а также доля в общем имуществе – парадной, лестничных пролетах, лифте, газоне перед домом и т. д.
Балконы, как известно, – это общая часть дома несмотря на то, что пользоваться ими могут только жильцы конкретной квартиры. Наружные окна в квартирах представляют собой, с одной стороны, собственность конкретной квартиры, с другой – общую часть дома, так как их внешний вид влияет на фасад, а их состояние или отсутствие влияет не только на конкретную квартиру, но потенциально и на весь остальной дом.
Однако входная дверь в квартиру, скорее, исключительно собственность конкретной квартиры, поскольку, например, ее отсутствие не обязательно влияет негативно на весь дом, ее видно только жильцам подъезда, и ее используют только жильцы конкретной квартиры. В таком случае, если внезапно ломается дверь в квартиру, в том числе – дверной замок, то ответственность за это несет исключительно собственник квартиры. У квартирного товарищества не возникает обязанности самостоятельно починить замок или иные элементы двери и распределить расходы на всех жильцов.
Если в отношении квартиры заключен договор найма (üürileping), и, например, замок ломается сам по себе, то речь может идти либо об обязанности нанимателя (жильца) за свой счет отремонтировать замок, либо об обязанности арендодателя (собственника квартиры) за свой счет отремонтировать замок. Все зависит от того, можно ли считать сломанный замок и его замену «небольшим дефектом» в понимании обязательственно-правового закона, который наниматель должен устранить за свой счет.
Закон напрямую не определяет понятие «небольшого дефекта», однако на практике к нему обычно относят мелкие бытовые расходы – например, замену перегоревшей лампочки и другие недорогие работы, которые периодически возникают в процессе эксплуатации квартиры. Поломку замка, как правило, к таким дефектам не относят, поэтому расходы на его ремонт или замену должен компенсировать арендодатель. Но это правило действует лишь при отсутствии вины нанимателя в возникновении поломки.
В данном случае сложно сказать, была ли вина жительницы муниципального дома в поломке замка. Если исходить из того, что она пользовалась оригинальными ключами, переданными собственником, то ее вины не должно быть. В таком случае замену/ремонт замка должен компенсировать собственник квартиры. Если собственником квартиры является город Таллинн и он сдает читательнице квартиру внаем, то город Таллинн должен возместить расходы на замену/ремонт замка.
В случае, если собственник квартиры считает, что замок открывали постоянно неродным ключом, то он должен доказать свое утверждение.
Для этого недостаточно мнения мастера, заменившего замок, так как оно вряд ли основано на полноценной оценке замка, результаты и выводы которой зафиксированы письменно, и их возможно проверить. В таком случае необходимо обратиться к лицу, сдающему квартиру в пользование, с требованием возместить расходы на замену/ремонт замка.
