KEHVA NAABRI KOEFITSENT: lärmakas laaberdaja võib vähendada kinnisvara atraktiivsust

Kuidas naabri halb maine mõjutab kinnisvara müüki või üürimist? „Müüjal ega üürileandjal ei ole kohustust edastada kuulujutte, sotsiaalmeediast pärinevaid hinnanguid ega infot naabri eraelu kohta,“ sõnab jurist Ero Liivik.

Esmaspäeval kirjutas Elu24, et neile laekunud vihje kohaselt on kurikuulus TikToki sisulooja Mihkel-Alex Hunt ehk Miku kolinud Kuressaares uude elukohta. Toimetusega ühendust võtnud naaber kurtis lärmiga seotud probleeme ning väljendas muret, et Miku kolimine samasse majja võib vähendada tema võimalusi oma korter kevadel maha müüa. Kas maakleril või müüjal/üürileandjal on üldse kohustuslik kurikuulsast naabrist uuele elanikule teada anda?

Asotsiaalne naaber on probleem

Domus Kinnisvara maakler Siim Kabel tõdeb, et olukordi, kus sotsiaalmeediast tuntud naaber justkui takistab korteri müüki, tuleb ette haruharva. Aga pahatahtlikke, kiuslikke ja asotsiaalsete elukommetega naabreid leidub ikka. „Selliste isikute halb mõju teistele korteritele ja nende väärtusele on sagedasem,“ teab ta.

Kabeli sõnul tekitab asotsiaalsete elukommetega naaber, isegi kui ta on rahulik, ikkagi suurt muret. Tavapäraselt kaasnevad sellise naabriga ka mustuse ja putukate probleemid ning halvemal juhul esineb ka ohtu varale, näiteks tulekahju või uputuse tõttu. „Lärmakad ja pidutsemist armastavad naabrid häirivad tihtipeale teiste elanike kodu- ja unerahu. Seega probleem selliste isikutega on täitsa aktuaalne,“ kinnitab maakler. Samas ei mängi sotsiaalmeedias kuulus olemine siin kuigi suurt rolli.

Arco Vara kutseline vanemmaakler Siim Peets ütleb samuti, et seda ei juhtu tihti, et naabri kurikuulsus mõjutaks elamu müüki või üürimist. „Samas on minu müüdavate objektidega seda mõnel korral esinenud. Näiteks samas trepikojas või siis majas on probleemseid isikuid, kes patustavad alkoholiga ega hoia korda koridorides või kinnistul,“ märgib ta.

Uus Maa maakler Danek Bergmann märgib, et kuigi sellised juhtumid pole väga sagedased, siis võib igal õhtul lärmav, rahu häiriv, konfliktne ja seetõttu politsei huviorbiidis naaber reaalselt mõjutada objekti atraktiivsust.

Huvilisele tuleks teatada

Kabel rõhutab, et maakler peab ostjat igal juhul teavitama kõikidest korteri puudustest, millest ta on teadlik, sealhulgas eelmainitud sorti naabritest. „See muidugi eeldab, et müüja on maaklerit sellest informeerinud. Kui maaklerit on probleemsest naabrist teavitatud ja ta jätab selle info ostjale edastamata, siis minu enda isiklik arvamus on, et see maakler ei tohiks selles valdkonnas edasi tegutseda.“

Ka Peets arvab, et kindlasti peaks huvilistele teada andma probleemsetest naabritest, kuna see võib osutuda hilisemaks puuduseks. „Samuti tuleks teada anda, kui ühistus on näiteks suuremaid võlglasi,“ lisab ta.

Bergmann ütleb, et kui informatsioon puudutab midagi, mis on dokumenteeritav, st seotud igapäevaelu turvatundega (nt politsei sekkumised) või millel on reaalne ja mõõdetav mõju elukeskkonnale, peab maakler sellest huvilisele ka teatama. „Sellisel juhul ei ole tegu „mustamise“ või ebaõiglase kuulujutuga, vaid infoga, mis võib mõjutada ostu- või üürilepingut.“

Ta rõhutab, et samas ei pea ega tohi laimata või spekuleerida kellegi isikliku elu, sotsiaalmeedia või kuulsusega seotud detailidega – eriti kui see ei ole kinnisvaraga otseselt seotud. „Maakleritöö eetika ja vastutus nõuavad ausat ja praktilist teavet, mis puudutab elukeskkonda, mitte sotsiaalmeedia fakte või kuulujutte,“ ütleb Bergmann.

Bergmann tõdeb, et kunagi pole pluss, kui hakata „naabrit maha tegema“. Aga kindlasti saab huvilisele toonitada objekti tugevusi ja eeliseid (asukoht, valgus, renoveering) ja selgitada, millised on tegelikud objekti omadused. „Laimuvastutus on reaalne – seetõttu ei tohiks turundusmaterjalis ega avalikus kuulutuses mainida inimese nime ega tohiks viidata sotsiaalmeedia kuulsusele, kui see ei ole kinnisvaraga seotud faktipõhine info,“ selgitab Bergmann.

Tema sõnul oleks hea tava probleemidest rääkides lähtuda enda kui maakleri reaalsest kogemusest, mitte kellegi pahatahtlikust või vastuolulisest kuulsusest. Näiteks võiks öelda: „Mõnikord on see tänavaosa õhtuti elavam. Madalamatel korrustel on see kuuldav ning mõnel ostjal või üürnikul on selle kohta tekkinud küsimusi. Minu kogemus näitab, et olukorrast saab kõige parema tunnetuse objekti külastusel.“

Tiktokker Miku sugune naaber pole Bergmanni sõnul kinnisvaratehingute otsene õiguslik fakt. Maakleril tuleks keskenduda reaalsetele faktidele ja vastata küsimustele ausalt.

Võimalik ennetada vaidluseid

Kas aga seadus kohustab häirivast naabrist teavitama? Õigusbüroo Progressor jurist Igor Aleksinsõnab, et korteri müüki ei saa takistada ükski elamu elanik, sest selle üle otsustavad üksnes müüja ja ostja.

Pahasoovliku naabri käitumine võib olla põhjus, miks potentsiaalne ostja keeldub korteri soetamisest. „Seda juhul, kui pahasoovliku naabri käitumine on potentsiaalsele ostjale teada enne korteri müügilepingu allkirjastamist notari juures,“ ütleb Aleksin. Kui naabri häiriv käitumine ilmneb aga pärast korteri ostmist, siis võib olukord muutuda järsult keeruliseks.

Jurist selgitab, et seadus ei reguleeri vahetult, kas müüja peab informeerima ostjat võimalikest probleemidest naabritega. „Samas oleks see vähemalt hea usu põhimõttega kooskõlas ning võimaldaks vältida edasisi vaidlusi, mis võivad ka kohtuni jõuda,“ selgitab Aleksin.

Teiselt poolt lasub müüjal kohustus teavitada ostjat kõigist võimalikest puudustest, mis on korteriga seotud. Jurist hoiatab, et selle kohustuse täitmata jätmisel ning ühe või teise puuduse ilmnemisel võib rääkida nn varjatud puudusest ehk lepingutingimustele mittevastavusest.

Õigusbüroo Erovik jurist Ero Liivik nendib, et korteri müüki või üürimist ei takista iseenesest naabri maine ega tema sotsiaalmeedias kujunenud „kurikuulsus“. „Õiguslikult ei lähtuta hinnangutest ega avalikust tähelepanust, vaid sellest, kas tegu on püsiva ja objektiivselt tuvastatava probleemiga, mis reaalselt mõjutab korteri tavapärast kasutamist,“ ütleb ta.

Tema sõnul on oluline eristada, kas häiring tuleneb naabri ebamõistlikust käitumisest või on probleem seotud kinnisasja endaga, näiteks kehva heliisolatsiooniga. „Varjatud puudus saab üldjuhul olla seotud eeskätt müüdava asja omadustega, mitte kolmanda isiku muutuva käitumisega.“

Kuulujutte edastama ei pea

Liivik märgib, et naabri käitumist ei käsitleta tavapäraselt varjatud puudusena. Küsimus võib tõusetuda üksnes erandlikel juhtudel, kui müüjale on teada olnud korduvad ja dokumenteeritud häiringud – näiteks politsei väljakutsed või pikaajalised korteriühistu vaidlused – ning sellist teavet on ostja eest teadlikult varjatud.

„Müüjal ega üürileandjal ei ole kohustust edastada kuulujutte, sotsiaalmeediast pärinevaid hinnanguid ega infot naabri eraelu kohta. Samas tuleb vastata ausalt otsesele küsimusele, kui küsitakse konkreetsete ja faktiliste asjaolude kohta, mis võivad elukeskkonda oluliselt mõjutada,“ rõhutab jurist.

Hea praktika on piirduda kontrollitava ja neutraalse teabega ning vältida hinnangulisi või privaatsust riivavaid väiteid. Liivik lisab, et kui naabri probleemne käitumine ilmneb alles pärast tehingu sõlmimist, ei tähenda see automaatselt, et tehing oleks tehtud müüja antud eksitava teabe alusel. „Sellisel juhul ei ole tegemist müügitehingu puudusega, vaid olukorraga, mille lahendamiseks on ette nähtud muud õiguskaitsevahendid, sealhulgas korteriühistu ja korrakaitse sekkumine ning vajadusel tsiviilõiguslikud nõuded.“

Uuele elamule rangemad nõuded

Aleksin tõdeb, et seadus on nii leivapätsi, auto kui ka korteri müügilepingu puhul üpris sirgjooneline – iga müüdav asi peab vastama lepingutingimustele. Vastasel juhul loetakse, et müüja on lepingut rikkunud. Ostja saab siis kasutada õiguskaitsevahendeid, nt müügihinna alandamist, lepingust taganemist ja müügihinna tagastamist ning kahjuhüvitise saamist. Juristi sõnul on see aga võimalik siis, kui ilmnenud varjatud puudus on selline, et saab rääkida lepingutingimustele mittevastavusest.

„Seaduses pole lärmakat või muudviisi pahasoovlikku naabrit nimetatud lepingutingimustele mittevastavuseks. Seega arvestades kohtupraktikat nn varjatud puuduste kohta peab hindama, kas tavaline mõistlik inimene oleks oodanud, et tema lähedal hakkab elama müra tekitav ja muid ebamugavusi põhjustav naaber,“ selgitab Aleksin.

Ta lisab, et riigikohus teeb vahet uuel ja kasutatud eluruumil, seejuures uuele eluruumile viimase paari aasta jooksul ehitatud elamus esitatakse kõrgemaid nõudeid. Samas tuleb arvestada näiteks eripärasid selles piirkonnas, kus ostetud korter asub.

„Ostes turuhinnast madalama hinna eest korteri, mis asub objektiivselt ebaatraktiivses piirkonnas, võib eeldada, et elamust leiab kasvõi ühe pahasoovliku naabri,“ toob Aleksin näite. Samas ostes korteri objektiivselt atraktiivses piirkonnas turuhinnast kõrgema hinna eest, võib oodata, et elamus ei ole ühtegi naabrit, kes hakkab pidevalt teiste rahulikku elu segama.

Abiks võib olla sundvõõrandamine

Aleksin märgib, et kohtupraktikast võib tuletada, et juhul kui pahasoovliku naabri käitumine ei takista korteri kasutamist sisuliselt ning sellise naabri vastu on võimalik kasutada teisi seadusega ettenähtud mõjutusvahendeid, siis lepingutingimustele mittevastavust pigem ei esine.

„Juhul kui pahatahtlik naaber hakkab põhjustama kõrgendatud müra nn rahuajal, võib pöörduda politsei poole, kes peab sekkuma ning võtma meetmeid müra alandamiseks.“ Jurist lisab, et kui müra põhjustatakse pidevalt väljaspool rahuaega, võib kohtu kaudu nõuda sellise ebasoodsa käitumise lõpetamist. Näiteks kui pahasoovlik naaber põhjustab ebamugavusi, mis avaldab ebasoodsat mõju mitmele elanikule korraga, võib kohustada teda korterit võõrandama.

„Selleks piisab, kui sundvõõrandamise poolt hääletab enamik korteriomanikke. Otsuse vastuvõtmise korral peab pahasoovlik naaber võõrandama oma korteri kolme kuu jooksul,“ selgitab Aleksin. Juhul kui naaber keeldub korteri müümisest, võib pöörduda kohtusse ning nõuda korteri võõrandamist kohtu kaudu. Kohus hindab, kas sundvõõrandamine on põhjendatud, arvestades naabri käitumist.

Aleksin soovitab: „Enne sundvõõrandamise poolt hääletamist tasuks koguda tõendeid, mis kinnitaksid naabri pahatahtlikku käitumist. Hilisemad intsidendid võivad positsiooni kohtus tugevdada, kuid ei ole iseseisvaks aluseks kohtusse pöördumisel.“

Publikatsioonid